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这种方式不预征土地增值税堪称完美

信息来源:快三平台网址 资深房地产税务律师网  文章编辑:郑学玉  发布时间:2020-04-10 12:57:30  

今天在群里看到*税发〔2018〕100号,应该属于文件原文,标注为依申请公开。因为我没申请过,所以也不打算在我这里公开,百度也查不到。我在这里主要是谈谈文件的读后感,并且为文件点赞,并不存在奉承,且听我道来。

  文件是2018年底发的,17条文件规定,只为了说清楚预征土地增值税这一件事情,实属难得。而文件最精髓之处在于真的很深刻的贯彻了国税发〔2010〕53号的文件精神,即: 使土地增值税预征率更加接近实际税负水平。

  对企业来说,有利也有弊。如果项目清算整体无税可交,那么预征可能就免了,这是有利;如果项目清算税负较高,可能预征率也会变高,这是有弊,这就是使预征率更接近实际税负水平的要义。当然文件主要是讲前者,即: 对企业有利的部分。所以,下面的内容能不香吗?

  通过细品文件,个人得出以下浅薄的结论:

  1、应清算项目不存在等税务机关发清算通知书的问题(个人认同);

  2、如果不分类型预征,就适用从高的预征率(影响不大,企业都会区分类型的);

  3、预售收款要预征,现售收款也要预征(中央文件是竣工前预售才预征);

  4、转让土地使用权也要预征(一般是交了税才过户,一次性交完即可,为什么还要预征?);

  5、取得收入的,次月15日预征税款(没取得收入是不是次月不用零申报了?);

  6、清算之后的尾盘销售不预征(潜台词是: 直接一次性交税,这句话没说);

  7、土地增值税和增值税(营业税)风险比对是重点。因此,企业最好两税报税保持一致。

  以上是常规条款,总体来说明确了很多事项,无论好与坏,总体来说把握了两个原则: 一是避免企业前面预征不足后面走逃;二是避免前面预征后面退税,对规范企业纳税是好事。下面,我将用整整一大段的篇幅说一下文件最劲爆的条款,就是解决如果预计清算时整个项目不用交税,怎么预征才最合理的问题。个人觉得非常非常值得其他地方参考。

  有个道理大家都懂,就是如果项目预计清算时,整体都不用交土地增值税,那么最好在预征环节也别预征了。这样可以避免前面交税,后面退税的问题。对税务局来说,退税徒增工作量;对企业来说,退税占用资金。先预征再退税,甲乙双方没有一个有好处,为什么就执行这么多年呢?主要有两个方面的原因: 一是顶层设计有问题;二是实际操作有难度。我这里只说政策,不怼任何人和组织。说错了,请您批评指正,请别那什么。

  顶层设计的问题主要在于,除了保障性住房之外,根本就不允许土地增值税预征率为零。直接看文件:

  除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率……

  《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号

  所以,你看全国,有几个地方规定了预征率在1%以下的?除了保障性住房。但是,现实中,总是有那么一些项目,要么是普通住宅预计增值率不超过20%给免了的,要么是因为加计扣除导致增值额为负数的。这些项目意味着,不管你预征多少,清算统统要退税。这个顶层设计无法让各地自行出台不预征的文件,除了保障性住房。

  当然,由于土地增值税是地方税,各地出台一下地方性政策也是可以的。就像有些地方也有出台的预征率低于1%的,不是那么按53号文办事的情况。所以,要出台除保障性住房之外不预征的文件,应该也是没问题的,因为这个文件实在是太老了,2010年出台到现在都已经10年了,而房地产的政策环境却在不断变化,甚至一个地方一个样。按实际情况调整税收政策应该是鼓励的,因为有利于解决实际问题,实践才是检验真理的唯一标准嘛。

  那么,如果可以出台不预征的文件,为什么很多地方没有出台呢?这就是第二个要说的原因,就是执法风险太大了。因为清算税款既需要收入数据也需要成本数据,而预征的时间是在预售环节,而清算是在竣工结算之后。试问: 在预售时,谁能算的出来清算的税款?肯定是算不出来的!因为成本是个迷。只有预算数,实际发生多少,谁也不知道。特别是如果预测结果在清算交税和不交税的临界点,是不预征呢?还是预征呢?税务局因此得出结论,搞错了责任谁来承担?

  而**市的这个文件真是恰到好处,既把税务局的执法风险解除了,操作也可控。如果企业据实执行,则能享受到利好;如果企业搞假,也会得到惩罚。

  文件的思路就是: 在只计算土地成本和建安成本以及加计扣除的情况下,如果计算结果比房价高,意味着增值额铁定为负数,不用交税了;或者如果普通住宅增值率在10%以下,再调整企业的成本,也不至于增值率超过20%,免税也基本上铁定了。

  为了防范风险,还有以下措施: 一是采取个案集体审议,避免执法风险。而且每个季度重新评估一次,如果房价涨了不符合条件了再预征,这种情况没有滞纳金。二是如果企业搞假,责任企业自己担。例如: 如果企业提供虚假资料在预征环节免了税,但是后面发现资料虚假,那么前面没预征的税款和滞纳金统统都得交。有这种规定,企业谁还敢搞假?



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赖绍松 资深大律师
赖绍松律师先后毕业于北京大学、清华大学,获法学学士、法学硕士、管理学硕士学位,系中共党员,现为北京市盈科快三平台网址高级合伙人、资深律师,近30年办案经验,精通税法、房地产法、物权法、知识产权法、公司法及证券法等法律制度,谙熟诉讼程序及诉讼技巧,富有丰富的实战经验……[详细简介]
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